Een woningportefeuille opbouwen zonder makelaar klinkt onmogelijk, maar voor ondernemers met een netwerk, kennis van zaken en geduld is het juist een efficiënte manier om kapitaal op te bouwen. We spraken met een ondernemer die in zeven jaar tijd elf woningen kocht zonder ooit met een aankoopmakelaar te werken. Wat is zijn aanpak?
Het netwerk als belangrijkste asset
De ondernemer begon met het uitbreiden van zijn netwerk binnen lokale ondernemersclubs, real-estate meetups en buurtinitiatieven. Door zichtbaar te zijn als koper van particuliere woningen kwamen er voortdurend deals via-via op zijn pad: erfenissen, scheidingen, vertrekkende ouderen. Vaak voordat de woning ooit op Funda verscheen. Deze off-market deals leveren regelmatig 10 tot 20% korting op de vraagprijs op omdat de verkoper geen makelaar hoeft te betalen.
Eigen due diligence opbouwen
Een aankoopmakelaar vraagt 1 tot 2% van de aankoopprijs. Voor een ondernemer die regelmatig koopt, levert het direct op om deze taken zelf te leren: bouwkundige check via een vaste partner, woningwaarde-analyse via WOZ-data en Funda-archief, en juridisch via een vertrouwde notaris die ook contracten kan beoordelen. De eerste twee aankopen kostten hem extra tijd, maar daarna ging het sneller en accurater dan een externe makelaar zou doen.
Financiering en hypotheekstrategie
Voor verhuurpanden gelden andere hypotheekregels dan voor eigen bewoning. Banken zoals NIBC, RNHB en RaboBank bieden specifieke verhuurhypotheken met een loan-to-value (LTV) tot 70 of 80%. De ondernemer combineerde dit met zelf-ingelegd eigen vermogen en een hold-and-rent strategie. Door bewust te zoeken naar panden met opwaardingspotentieel (kleine renovaties die de huurprijs significant verhogen) hield hij voldoende cashflow over.
Risicobeheersing zonder makelaar
Zonder professionele aankoopmakelaar moet je je risico’s anders managen. Hij werkte met een drie-stappen-checklist: bouwkundige inspectie, juridische check door een notaris en financiële analyse op basis van vergelijkbare verhuurpanden in de buurt. Bij twijfel haakte hij af, hoe goed de deal ook leek. Een paar gemiste deals zijn altijd te overzien; één foute aankoop kost al gauw tienduizenden euro’s of meer aan onverwachte kosten.
Conclusie
Een woningportefeuille opbouwen zonder makelaar is voor ondernemers haalbaar mits je investeert in netwerk, kennis en risicomanagement. De besparing op makelaarskosten kan over een portefeuille van 10 woningen al snel 100.000 euro of meer bedragen. Niet voor iedereen weggelegd, maar voor de ondernemer met de juiste mentaliteit een snellere route naar passieve inkomsten dan via traditionele aankoopprocessen.